Rückgängigmachung eines Kaufvertrages

FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 30.03.2017 - 12 K 15340/15 - Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH: II R 4/18) zu § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG
eigener Merksatz:

1. Bei einem schweren und nicht behebbaren Mangel liegen die Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG zur Rückgängigmachung der Steuerfestsetzung von Grunderwerbsteuer nicht vor, wenn für den Erwerber schon beim Erwerb einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung aus den Kaufvertragsunterlagen ersichtlich war, dass die Wohnfläche erkennbar falsch berechnet war (Einbeziehung von Treppenhaus, 50%ige Einbeziehung der Terrassen) und deutlich überhöht angegeben war, und der Erwerber aufgrund der unrichtigen Wohnflächenangaben später einseitig die Rückabwicklung des Kaufvertrags durchgesetzt hat.
2. Bei Nichterfüllen der Vertragsbedingungen muss das Rechtsgeschäft rückgängig gemacht werden. Der Rückübertragungsanspruch und die vorgenommene Rückübertragung müssen kausal verknüpft sein.

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Tatbestand:
Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vorgelegen haben.
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars B,…, Urkundenrolle …/2006 vom … 2006 erwarb die Klägerin eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in der D…-straße, … (Wohneinheit Nr. 7). Veräußerin war die E… GmbH & Co KG. Deren Komplementärin war die Grundstücksgesellschaft F… mbH. Geschäftsführer der Komplementärin war Herr G…, der Bruder der Klägerin. Mit der Errichtung der Wohneinheiten war die H… GmbH beauftragt.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Grundstück noch unbebaut bzw. der Rohbau bereits teilweise errichtet. Geplant war die Errichtung eines sechsgeschossigen Vorderhauses/Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage sowie einem vier- und zweigeschossigen Gartenhaus zur Wohnnutzung.
In § 1 des Kaufvertrages war in Bezug auf die Ausführung des Bauvorhabens geregelt:
„Das Bauvorhaben wird nach den der UR-Nr. …/2015 vom 28.01.2005 als Anlagen und wesentlichen Bestandteilen beigefügten Plänen und Baubeschreibung sowie der Baugenehmigung …/05 sowie des Nachtrags vom 15.11.2005 zur Baugenehmigung erstellt, soweit nicht in der vorliegenden Urkunde abweichende Vereinbarungen und Pläne enthalten sind. Zu der vorgenannten Urkunde hat der Verkäufer des Grundstücks gemäß § 8 WEG nebst Gemeinschaftsordnung auf der Grundlage der am 15.11.2005 beantragten Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bezirksamts, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt – Bauaufsicht erklärt.”
Ausweislich der Teilungserklärung (Urk.-Rolle …/2015 des Notars I…) und den dazugehörenden Grundrissen wurde für die Wohnung Nr. 7 eine Grundfläche ohne Keller von 279,73 qm berechnet; dabei wurden die Terrassen zu 50 % berücksichtigt. Treppen und Treppenhaus wurden ausweislich der Grundrisse ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen.

Dabei wird auf den Grundrisszeichnungen für jedes Geschoss die qm-Zahl der einzelnen Räume einschließlich der Treppe im 2. OG sowie auf dem Grundriss für das EG die zusammengefassten Werte für das 2. und 3. OG sowie das Treppenhaus für den Bereich EG und 1. OG (alleiniger Zugang für die Wohneinheit 7) angegeben.
In Bezug auf die Wohnung bzw. den Kaufgegenstand enthält der Kaufvertrag folgende Regelung: Teileigentumseinheit
„Im Grundbuchamt des Amtsgerichts C… ist im Grundbuch von … Bl. 17… N lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses unter anderem nach folgender Grundbesitz verzeichnet: Flur 20 Flurstück 1… groß 1014 qm”, (§ 1 Nr. 2 des Kaufvertrags). Es wurde insbesondere durch Teilungserklärung unter anderem folgende Teileigentumseinheit begründet:
10.000stel Miteigentumsanteil
Nr. 7 1.506.77/10.0000
Wohnfläche ca. 270 qm
17 (Tiefgarage) 88,28/10.000
– nachfolgend Kaufgegenstand genannt.”
Der Kaufpreis betrug gemäß § 3 des notariellen Kaufvertrages insgesamt EUR 600.000. Im Übrigen enthielt der Vertrag übliche Regelungen für einen Bauträgervertrag nach MaBV. Insbesondere sollten sich gemäß § 5 des Vertrages sämtliche Ansprüche des Käufers des Kaufgegenstands nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) richten. Das Recht, den Kaufvertrag wegen Mängeln an dem Bauwerk rückgängig zu machen, wurde ausgeschlossen, sofern nicht ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliege (§ 5 Nr. 1 Abs. 4).

Nach § 5 Nr. 3 verpflichtete sich die Verkäuferin, die Wohnanlage und insbesondere das Vertragsobjekt nach der Baubeschreibung und den Bauplänen herzustellen. Ausdrückliche Regelungen dazu, wie die Wohnfläche von 270 qm ermittelt wurde, enthält der Vertrag nicht.

Der Beklagte setzte mit Bescheid vom 1. Februar 2007 die Grunderwerbsteuer auf EUR 21.000 fest.
Die Wohnung wurde errichtet, der Kaufvertrag abgewickelt und im Grundbuch vollzogen.
Im Nachgang kam es jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien darüber, ob die vertragsgegenständliche Wohnung tatsächlich die angegebene Quadratmeterzahl aufwies. Die Klägerin ließ durch den Sachverständigen J… eine gutachterliche Stellungnahme zu Wohnflächengrößen fertigen, das Gutachten datiert vom 15. Dezember 2009.
Der Sachverständige kam zu folgendem Ergebnis (Gutachten unter 4.):
„Die ermittelte Wohnfläche beträgt 218,13 qm statt der verkauften 270 qm. Das ist eine Unterschreitung von 51,87 qm und 19,2 %. Nach § 5 des Kaufvertrages hat der Käufer das Recht der Rückabwicklung des Kaufvertrages, wenn schwere bzw. unbehebbare Mängel vorliegen. Mit der 20 %-igen Unterschreitung der Wohnfläche liegt ein unbehebbarer Mangel vor.”

Auf dieser Grundlage machte die Käuferin daher einseitig ihr Recht auf Rückabwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrages geltend. Zur konkreten Abwicklung wurde am 20. Dezember 2009 eine notarielle Vereinbarung getroffen. In dieser Vereinbarung bestätigte die Verkäuferin, dass die Käuferin von ihrem Recht zur Rückgängigmachung des Kaufvertrages wegen eines Mangels Gebrauch gemacht hatte und es wurden Regelungen zur Rückabwicklung, insbesondere in Bezug auf das Grundbuch und die notwendige Rückauflassung getroffen.

Nachdem ein steuerstrafrechtliches Ermittlungsverfahren (Veräußerung der Wohnung deutlich unter Wert an eine nahestehende Person) u.a. gegen die Klägerin eingeleitet worden war, wurde eine weitere gutachterliche Stellungnahme zur Wohnflächengröße erstellt. Auch der neu beauftragte Sachverständige, K…, kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnung tatsächlich eine geringere Wohnfläche als im Vertrag angegeben aufwies. Seine Berechnungen führten zu einer Wohnfläche mit baulicher Trennung im 2. OG von 213,43 qm und ohne bauliche Trennung von 223,01 qm.

Im Dezember 2012 beantragte die Klägerin die Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung für den ursprünglichen Kaufvertrag gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Der Antrag wurde durch den Beklagten mit Bescheid vom 21. Februar 2013 abgelehnt.

Die Klägerin legte hiergegen Einspruch ein. Die Entscheidung über den Einspruch wurde durch den Beklagten zunächst wegen des noch laufenden strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens ausgesetzt. Das Verfahren der Klägerin wurde im August 2013 gemäß § 153 Abs. 2 Strafprozessordnung (StPO) eingestellt und das Verfahren gegen den Geschäftsführer der Verkäuferin, den Bruder der Klägerin, im Juli 2015 ebenfalls.

Mit Einspruchsentscheidung vom 7. November 2015 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Der Beklagte begründete seine Entscheidung dahingehend, dass § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG deswegen nicht einschlägig sei, weil kein schwerer und unbehebbarer Mangel gemäß § 5 des Kaufvertrages vom 14. August 2006 vorliege. Es fehle bereits das Vorliegen eines Mangels. Denn dem Kaufvertrag vom 14. August 2006 sei die Teilungserklärung und damit als Anlage 2 die Wohnflächenberechnung des Architekten beigefügt gewesen. Diese sei auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung erstellt und die Klägerin habe daher wissen können, welche Berechnungsgrundlagen der Ermittlung einer Wohnfläche von ca. 270 qm zu Grunde gelegen hätten.

Zudem habe eine Inaugenscheinnahme von Steuerfahndungsbeamten vor Ort nur geringfügige Abweichungen zu den Angaben in der Anlage 2 der Teilungserklärung festgestellt. Die Grundrisse hätten im Wesentlichen mit den Darstellungen in den Teilungs- und Ausführungsplänen übereingestimmt und das Aufmaß seitens der Bausachverständigen des Finanzamtes C… habe eine Wohnfläche von insgesamt 257,15 qm ergeben. Dies entspreche im Wesentlichen den Vereinbarungen im Kaufvertrag.

Die Klägerin hat fristgerecht Klage erhoben. Sie trägt vor:
Der Beklagte habe zu Unrecht den Antrag auf Aufhebung der Steuerfestsetzung gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG abgelehnt. Die Voraussetzungen der Norm lägen vor, so dass die Festsetzung der Grunderwerbsteuer für den fraglichen Erwerbsvorgang aufzuheben sei.

Zur Ermittlung der nach dem Grundstückskaufvertrag geschuldeten Wohnfläche sei das gesamte Vertragswerk nebst Anlagen zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Wohnfläche enthält der Vertrag lediglich die Ausführungen in § 1 Nr. 2 des Kaufvertrags. Daraus gehe hervor, dass eine Wohnfläche von ca. 270 qm vereinbart gewesen sei. Es fehle eine Angabe, was unter Wohnfläche zu verstehen sei. Deshalb sei die in der zivilgerichtlichen Rechtsprechung herausgebildete Definition des Begriffs Wohnfläche heranzuziehen.

Der Beklagte verkenne offenbar die von der zivilgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zu den Rechtsfolgen einer Abweichung der Wohnfläche beim Wohnungs- eigentumskaufvertrag bzw. Bauträgervertrag. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei im notariellen Vertrag vom 14. August 2006 eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen worden, dass die Verkäuferin der Klägerin eine Wohnung mit 270 qm Wohnfläche zu verschaffen gehabt habe. Die Annahme der Beklagten, aus der Anlage 2 zur Teilungserklärung ergebe sich etwas anderes, verkenne die insoweit geltenden zivilrechtlichen Auslegungsgrundsätze. Es gehe insbesondere an der Sache vorbei, wenn der Beklagte darauf abstellen möchte, dass die Klägerin „habe wissen können”, welche Berechnungsgrundlagen der Ermittlung einer Wohnfläche von ca. 270 qm zu Grunde gelegen hätten.

Maßgeblich sei vielmehr, welche berechtigte Erwartung die Klägerin aufgrund des Vertragstextes gehabt habe und im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH hätte haben dürfen.
Bereits in den 90er Jahren habe der BGH entschieden, dass die im Vertrag angegebene Flächengröße von ganz entscheidender Bedeutung sei und eine Abweichung hiervon einen Mangel darstelle (BGH-Urteil vom 14. Mai 1998 III ZR 229/97). Zu betonen sei, dass es in dem der BGH-Entscheidung zu Grunde liegenden Fall um eine Abweichung der Wohnflache von 4,38 qm bei einer vereinbarten Größe von 135,30 qm gegangen sei. Die Abweichung habe also wenig mehr als 3% betragen. Diese Rechtsprechung habe der BGH auch fortgeführt und immer wieder betont, dass beim Erwerb von Immobilien – unabhängig von der Frage, ob Kaufvertrag oder Werkvertrag – die Fläche eine der entscheidenden Beschaffenheitsmerkmale sei und für die Investitionsentscheidung von maßgeblicher Bedeutung (NJW 2004, 2156). Dabei werde eine Angabe auch nicht etwa deswegen unverbindlich, weil es sich um eine „Circa-Angabe” handele. Auch eine solche bleibe eine verbindliche vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (OLG Nürnberg, NJW-RR 2001, 82).

Des Weiteren sei auch zu berücksichtigen, dass die Rechtsprechung und auch der BGH sich auch mit der Frage befasst habe, was unter „Wohnfläche” im Rahmen eines Bauträgervertrages zu verstehen sei (Az. VII ZR 310/99). Daher habe die Klägerin bei der vertraglichen Angabe von „ca. 270 qm Wohnfläche” grundsätzlich davon ausgehen dürfen, dass damit die nach II. BV ermittelte Größe der Wohnung gemeint gewesen sei. Sie habe nicht etwa wegen einer in einer Anlage zur Teilungserklärung enthaltenen eventuell abweichenden Angabe etwas anderes annehmen oder insoweit für Aufklärung sorgen müssen. Im Gegenteil, Unklarheiten bei der Angabe der Art der Ermittlung der Wohnfläche oder unklare Angaben gingen im Rahmen der notwendigen Vertragsauslegung zu Lasten des Bauträgers, nicht des Erwerbers (BGH IBR 2001, 119).
Das Treppenhaus sei demzufolge nicht der Wohnfläche zuzuordnen.
Tatsächlich weiche die Wohnfläche damit erheblich von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ab. Dies werde durch die von der Klägerin und der Verkäuferin eingeholten sachverständigen Stellungnahmen und bei zutreffender Würdigung selbst durch das Aufmaß der Bausachverständigen des Finanzamtes C… bestätigt.
Die Wohnung habe tatsächlich lediglich eine Wohnfläche von ca. 220 qm bzw. 223,01qm, wenn man die Fläche nach der aktuell maßgeblichen WFIV ermittle. Auch bei einer Berechnung auf der Grundlage der II. BV betrage die Wohnfläche jedoch nicht ca. 270 qm.
Selbst wenn man jedoch der von der Beklagten vertretenen Auffassung folgen würde und von einer tatsächlichen Wohnfläche von ca. 257 qm ausginge, würde dies dennoch eine Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheit, nämlich von der vereinbarten Wohnfläche von 270 qm, darstellen.
Diese Abweichung sei in jedem Fall auch schwerwiegend. Gehe man von einer Wohnfläche von ca. 220 qm aus, so liege dies auf der Hand. Die Abweichung betrage dann rund 19 %. Aber auch wenn man von der Maßgeblichkeit der II. BV ausgehe, liege noch eine Abweichung von knapp 5 % vor. Auch dies stelle nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte eine wesentliche und schwerwiegende Abweichung dar.

Die notarielle Urkunde vom 20. Dezember 2009 habe in Ansehung der vorstehenden Ausführungen keine einvernehmliche Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages dargestellt, sondern sei lediglich erfolgt wegen des objektiven und einseitig durchsetzbaren Rechtsanspruchs der Klägerin.
Soweit die Größe der realisierten Dachterrasse (ca. 88 qm) von der vertraglich vereinbarten Dachterrasse (66 qm) abweiche, sei dies zu Lasten der vereinbarten Dachbegrünung erfolgt. Auch insoweit läge ein Mangel vor. Denn es fehle die intensive Dachbegrünung. Hinzukomme, dass nach der II. BV Terrassenflächen zwar mit 50% der Fläche in Ansatz gebracht werden dürften, jedoch höchstens mit 10 % der Gesamtfläche der Wohnung. Damit sei auch insoweit eine fehlerhafte Berechnung erfolgt, die zu einem Mangel geführt habe.
Auf den ausführlichen weiteren Vortrag der Klägerin wird Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,
den Bescheid vom 21. Februar 2013 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 7. November 2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Bescheid vom 1. Februar 2007, mit dem eine Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 21.000 festgesetzt wurde, aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin ist durch den angefochtenen Bescheid nicht in ihren Rechten verletzt, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

I. Die mit Bescheid vom 1. Februar 2007 festgesetzte Grunderwerbsteuer war nicht aufzuheben. Die Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG lagen nicht vor.

1. Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurückerwirbt und wenn die Vertragsbedingungen des Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet hat, nicht erfüllt werden und das Rechtsgeschäft deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Mit „Vertragsbedingungen” sind „Vertragsbestimmungen” gemeint (BFH-Urteil vom II R 177/75, BStBl. II 78,379).
a. Ausweislich des notariellen Kaufvertrags des Notars B…,…, Urkundenrolle …/2006 vom 14. August 2006 wurde das Recht, den Kaufvertrag wegen Mängeln an dem Bauwerk rückgängig zu machen, ausgeschlossen, sofern nicht ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliege (§ 5 Nr. 1 Abs. 4).
b. Bei Nichterfüllen der Vertragsbedingungen muss das Rechtsgeschäft aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht werden. Der Rechtsanspruch auf Rückübertragung und die erfolgte Rückübertragung müssen kausal verbunden sein.

2. Nach diesen Grundsätzen wurden die Vertragsbedingungen des Rechtsgeschäfts erfüllt. Ein schwerer und unbehebbarer Mangel, der zu einer Berechtigung der Rückgängigmachung des Kaufvertrags geführt hätte, lag damit nicht vor.
a. Der zwischen der Klägerin und der Veräußerin vereinbarte Kaufvertrag über den Erwerb einer noch zu errichtenden Maisonette-Eigentumswohnung enthielt in § 1 den Hinweis darauf, dass das Bauvorhaben nach den der UR-Nr. …/2015 vom 28. Januar 2005 als Anlagen und wesentlichen Bestandteilen beigefügten Plänen und Baubeschreibung sowie der Baugenehmigung …/05 sowie des Nachtrags vom 15. November 2005 zur Baugenehmigung erstellt werde, soweit nicht in der vorliegenden Urkunde abweichende Vereinbarungen und Pläne enthalten seien.
Ausweislich der Teilungserklärung (Urk-Rolle …/2015 des Notars I…) und den dazugehörenden Grundrissen wurde für die Wohnung Nr. 7 eine Grundfläche ohne Keller von 279,73 qm berechnet; dabei wurden die Terrassen zu 50 % berücksichtigt. Treppen und Treppenhaus wurden ausweislich der Grundrisse und der entsprechenden Auflistungen ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen.
Damit wurde diese Gesamtfläche unter Einbeziehung von Treppen und Treppenhaus zum Gegenstand des Kaufvertrags.
Dem steht auch die Rechtsprechung des BGH nicht entgegen. Denn dieser lässt genügen, dass der zwischen den Beteiligten geschlossene Baubetreuungsvertrag sich für den Umfang und die Qualität des Bauvorhabens auf die zugrundeliegenden Bau- und Leistungsbeschreibung sowie die zum Bauantrag gehörenden Pläne bezieht (BGH-Urteil vom 14. Mai 1998 III ZR 229/97,). Nichts anderes gilt, wenn zwischen den Beteiligten ein Kaufvertrag für den Erwerb eines Grundstücks geschlossen wird.
In einer weiteren Entscheidung hat der BGH zwar eine in einem Anlageprospekt angegebene Wohnfläche als vereinbart angesehen. Im entschiedenen Fall war jedoch die tatsächliche Wohnfläche bzw. deren Berechnung weder aus dem Kaufvertrag noch aus der Baubeschreibung oder den Planunterlagen erkennbar, so dass der dortige Kläger seine Erwerbsentscheidung nur aufgrund des Prospektes hat treffen können (BGH-Urteil vom 11. Juli 1997 V ZR 246/96, NJW 1997, 2874).
Vorliegend war die Klägerin in der Lage aus den Grundrisszeichnungen und den Auflistungen der einbezogenen „Räume” zu erkennen, dass der Architekt tatsächlich die Wohn- und Nutzflächen und nicht allein die Wohnflächen berechnet hat.
Es kann damit dahinstehen, wie der Begriff Wohnfläche zu definieren ist und ob als Berechnungsgrundlage im Übrigen die II. BV heranzuziehen war. Ebenso kommt es nicht darauf an, ab welcher Abweichung von vereinbarter Wohnfläche ein Mangel anzunehmen ist.

b. Soweit die Klägerin im Verfahren auf die fehlende Begrünung der Dachfläche verweist, war dies kein Rückabwicklungskriterium und kann schon deshalb unberücksichtigt bleiben. Der Senat kann daher offenlassen, ob es sich in der Vereinbarung einer Dachbegrünung und in der tatsächlichen Herstellung einer Terrassenfläche möglicherweise um eine Abweichung handeln mag, die zu einem Mangel hat führen können. Es ist allerdings eher vorstellbar, dass sich die Änderungen während des Baugeschehens entwickelt haben und in gegenseitigem Einvernehmen erfolgten. Im Übrigen wäre ein solcher Mangel nach Auffassung des Senats behebbar.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.